主题：转型城市配套服务商 探索中国式养老

2016年，中国的房地产行业实现了逾10万亿的销售额，但这短暂的繁荣无法掩盖长远的焦虑：传统开发业务已经见顶，转型依然是每家开发商绕不过去的议题。
??作为行业标杆，2011年以来，万科明确提出要做“城市配套服务商”，创立事业合伙人制度，持续推动基于创新业务和组织变革的战略转型。
??近年来，除了相对成熟的物业管理、物流地产、商业运营等业务，万科也开始布局养老产业、户外 、家装等新业务。
??其中，养老产业被视为一片蓝海。最近几年，各大房企如保利地产(600048股吧)、远洋地产、绿城等纷纷试水养老，一些保险机构也投入到了这个大潮当中。
??万科早在2010年左右便开始进入养老产业。目前，在万科内部，像其他很多新业务一样，养老业务的开展也是类似于“赛马机制”的安排，在各个分公司自主进行。
??万科高级副总裁谭华杰接受21世纪经济报道专访时表示，房地产行业包括金融行业许多机构都看到了养老产业的前景，但截至目前还没有成功的模式，万科在养老业务上已有很多实践，但要真正成熟并且盈利，仍需时日。
??万科的养老实践
??万科三季报数据显示，截至2016年9月底，公司在北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）、青岛（楼盘）、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料 。
??据21世纪经济报道记者了解，万科北京公司、上海公司、杭州公司以及总部的战投团队等，都分别花了几年的时间去研究和实践养老产业。
??养老产业是万科北京公司最为重视的新业务之一。万科北京区域本部首席执行官刘肖介绍，2010年万科开始做1.0版本的尝试，寻找环境优美的社区做适老项目；2012年至2014年的2.0版本中，万科在北京、青岛、杭州、成都、三亚（楼盘）等多个地方以“重资产”的形式持有养老项目，并寻求和周边机构联合。
??今年8月30日，北京万科宣布与北控集团合作，共同运营旗下的“光熙老年公寓”项目。项目共有两栋楼，一栋是120张床位的养老机构，另一栋是120张床位的二级康复医院，属于医养结合的养老类型。
??刘肖表示，希望这一项目能开拓万科养老3.0时代，通过整合保险公司、医院等资源，力求在养老保险、医养结合等方面有所突破。
??与此前相比，这种模式已经带有“轻资产”性质。
??在万科内部，杭州公司是最早开始介入养老业务的，早在2009年，从良渚随园嘉树养老项目起步，杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营之外，杭州万科同样以轻资产的方式在各地设立养老服务公司。
??“养老不仅是未来的事业，更是现在的事业”，万科杭州公司总经理李嵬透露，未来三年内，万科杭州公司继续坚持做强住宅业务，与此同时，作为“城市配套服务商”战略的深入实践，养老将和商业、产办等业务一起，成为万科杭州公司现阶段最重要的拓展方向。
??万科高级副总裁张海表示，养老生态圈主要表现为三个层级：第一，利用三大产品线闭环建立网络布局生态；第二，利用7年积淀建立“随园+”合作生态平台；第三，打造未来可延展的服务生态。
??中国式养老的痛点和难点
??在谭华杰看来，行业内虽然对养老产业有诸多探索，但目前都还难言成功。如果不单单是从盈利，更从解决社会问题的角度来考虑，要做好中国的养老产业，需要抓住真正的“痛点”。
??“比如社区级的养老机构，相当于‘托老所’，给老人提供子女上班期间的临时照看场所；康复机构主要是照顾‘围手术期’的老人，这些服务当然很有价值，但并不是最主要的需求。”谭华杰表示。
??他认为，目前 范围内养老模式的范本，如美国、日本、澳大利亚这几个典型国家，都不能作为中国式养老可以照搬的参照系。以澳大利亚和日本的养老模式为例，前者主要针对活跃长者，后者则大多面向生活无法自理的老人。但在全 范围内，几乎都忽略了70-80岁之间的老年人，对于这一群体而言，最重要的是社交需求，尤其是在社会组织缺乏的中国。
??另一方面，在中国快速的城镇化过程中，养老面临一些中国独有的情况，如农村和小城镇的“空巢老人”、独生子女父母养老问题等。谭华杰认为，解决当前庞大老年群体的孤独处境，让他们进入子女所在的城市，并且融入社会交往，是中国当前养老问题的真正“痛点”。
??他认为，中国目前进入60-80岁之间的老人，与子女的生活方式差异巨大，如何让他们适应城市生活，并且适应不跟子女住在一个屋子里，首先需要观念的改变。但这个“ ”的过程应该交给专业的机构去完成，而不是依靠子女。子女不敢碰触这个话题，否则就有嫌弃父母的嫌疑。
??按照他的设想，未来养老机构最重要的任务，是教会老人快乐生活，让晚年生活更充实，体现存在感，同时解决老年人的圈层交往问题。这比单纯的医疗康复可能更重要。从社会资源利用的角度来看，共享式养老相比分散住家养老，也是一种更集约化的方式。
??谭华杰也坦言，实践上述思路，需要渐进的过程。他计划用五年的时间，去摸索出当前一代老年人的养老解决之道。
??事实上，因为前期投入大，回报周期长，短期内几乎难言盈利，是目前 进入养老产业的机构普遍面临的问题。
??张海曾表示，养老作为万科的拓展型业务，在短期内并不担负贡献现金流、贡献利润的责任，因此，目前并不首要考虑盈利问题。
??万科养老事业合伙人王永飚透露，位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目已实现现金流回正，算是打破了行业盈利难的“魔咒”。但现金流回正，并不包括物业本身的投入。这两个项目也更多是个案。
??万科养老业务的实践，也是几乎 创新业务面临的问题：模式是什么，以及如何盈利。谭华杰告诉21世纪经济报道记者，过去十几年，几乎 企业一进入房地产开发行业都是赚钱的，但新业务不是这样，对于分公司来说，基于自身的资金和利润分配，要在传统业务和新业务之间做出平衡，是很难的。“但是也不用着急，这个事情值得去做，万科就会积极探索。”谭华杰说。

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